Arsa m2 Değerindeki Fahiş Artışlar Nedeniyle Emlak Vergisi Yükünüz 4 Kat Artmış Olabilir!

Arsa m2 Değerindeki Fahiş Artışlar Nedeniyle Emlak Vergisi Yükünüz 4 Kat Artmış Olabilir!

  31-08-2021

Bu başlığı atmamızın sebebi, mükellefleri Emlak Vergisi konusunda bekleyen kötü sürprizlere karşı uyarmak. Arsa, arazi, konut ve işyeri sahiplerinden çoğu henüz farkında olmayabilirler. 2021 yılı, arsa M2 değerlerinin yeniden takdir edildiği bir yıl ve sanıldığının aksine pek çok belediye takdirlerde fahiş artışlar yapmış olabilirler. Bugünlerde muhtarlıklarda ilan edilmiş olan değerleri kontrol etmekte fayda var. Belediyelerce takdir edilen arsa M2 değerlerine karşı açılabilecek davalarda, dava açma süresinin sonunun yaklaşmakta olması nedeniyle son bir kez uyarmak istedik…

 

Belediyeler, 2022 yılından itibaren emlak vergisine esas olacak arsa M2 değerlerinin takdirini 30 Haziran 2021 itibariyle tamamladılar. Takdir edilen değerler muhtarlıklarda ilan edildi.

 

Aslında bu, her dört yılda bir yapılan olağan işlem. En sonuncusu 2017 yılında yapılmıştı. Duruma olağanüstü önem kazandıran şey ise, İstanbul’da ve diğer pek şehirde bazı Belediyelerin arsa M2 değerlerinde, 2017 yılında olduğu gibi yine fahiş artışlar yapmış olmaları.

 

O kadar ki, İstanbul’da bazı ilçe belediyelerinin, bazı semtlerde ve sitelerde arsa M2 değerlerini 9-12 kata varan oranlarda artırdıklarını biliyoruz. Hiçbir ekonomik gerekçesi ve açıklaması olmayan bu derece yüksek orandaki değer takdirinin yegane sebebi, tahmin edilebileceği gibi, şüphesiz, belediyelerin daha fazla gelir elde etme amacı…

 

Emlak Vergisindeki arsa ve arazi değerlerinin takdir işleminin, (takdir komisyonları çok büyük ölçüde belediyelerin etkisi altındadır) bu vergiden gelir elde eden belediyelere bırakılmış olması, kurda kuzuyu teslim etmek gibi bir şey! 2017 yılına kadar ılımlı ve istikrarlı değerlemeler yapıldığı için, bu çelişki üzerinde çok durulmamıştı. Fakat ne zaman ki 2017 yılında pek çok belediyenin arsa M2 değer takdirlerinde fahiş artışlar yapması üzerine durumun vahameti anlaşıldı. O tarihte arsa takdirlerine karşı mükelleflerce açılan binlerce dava üzerine, TBMM harekete geçmiş; 7061 sayılı Kanunla EVK’na eklenen Geçici 23. Maddeyle artış oranı en fazla %50 ile sınırlandırılarak, geçici bir çözüm bulunmuştu.

 

2017 yılındaki hadiseden sonra, belediyelerin yine aynı hataya düşmeyecekleri ve hakkaniyetli davranacakları zannedilirken, pek çok belediyenin 2021 yılında yine, kantarın topuzunu iyice kaçırarak fahiş tutarda değer artışı takdirinde bulunduklarına şahit olduk…

 

Yaptığımız hesaplamalara göre, eğer bu artışlar kesinleşirse, bazı semtlerde mükelleflerin 2022 yılında ödeyecekleri Emlak Vergisi, 2021 yılında ödemiş oldukları tutarın 3-4 katına kadar çıkabilecek!

 

Bir diğer sürpriz, daha önce Değerli Konutu Vergisi kapsamına girmeyen konutlar, Değerli Konut Vergisi kapsamına gireceğinden ayrıca aynı konut için Emlak Vergisinin yanı sıra bir de Değerli Konut Vergisi ödenmek zorunda kalınacak.

 

Bitmedi! Tapu harcının hesabında, emlak vergisine esas değer alt sınır oluşturduğundan, gerçek alım-satım bedelinden daha yüksek bir tutar üzerinden tapu harcı ödemek zorunda kalınabilir. Zira, yine yaptığımız hesaplamalara göre, bahsettiğimiz arsa M2 değerleri kesinleşirse; emlak vergisi değerleri, pek çok semtte binaların şu anda piyasadaki rayici yani gerçek alım-satım değerinin üzerine, hem de oldukça üzerine çıkacak!

 

Yine, bazı konutların daha yüksek oranda KDV ye tabi tutulmasına yol açabilecek…

 

Kısacası, fahiş oranda artırılan arsa M2 değerleri 2022 den itibaren gayrimenkul sahiplerinin vergi yükünü önemli ölçüde artırabilir.

 

Ne yapılmalı? Mükellefler ne yapabilir?

Değerli meslektaşlarım Erdoğan Sağlam 19 Temmuz’da T24’te, Zeki Gündüz 26 Temmuz’da DÜNYA Gazetesi’nde, konuyu enine boyuna ortaya koyan makaleler yayımladılar, yol gösterdiler; detaylar için oraya bakılabilir.

 

Kısaca belirtmek gerekirse:

 

Yukarıda bahsettiğimiz fahiş değer artışları ilan edilmiş fakat itiraz/dava süresi devam ettiğinden henüz kesinleşmemiştir. Kesinleşmesinin önüne geçebilmek için, mükelleflerin yapabileceği en önemli şey, fahiş oranda artırılan değerlere karşı dava açmaktır. Bunun da süresi 7 Eylül 2021 tarihinde dolacaktır.

 

Mükellefler, arsa, arazi ve binalarının bulunduğu mahalle muhtarlıklarından, takdir edilen değerleri kolayca öğrenebilirler. Takdir edilen değer 2022 yılından itibaren esas alınacak tutardır. Bu tutar, içinde bulunduğumuz 2021 yılında ödedikleri emlak vergisine esas arsa M2 değerinden (bunu da ilgili belediyeden öğrenmek mümkündür) örneğin, %25-30’un üzerinde ise, bize göre makul sınır aşılmıştır. %100 ve üzerindeki artışları ise fahiş artışlar olarak değerlendirmek gerekir.

 

2017 yılında mükelleflerin imdadına yetişen TBMM’nin bu defa yine benzer bir yasal düzenlemeyle artışlara sınırlama getirip getirmeyeceğini bugünden bilmeye imkan yoktur; ama en azından her mükellefin hakkını aramak üzere, vakit henüz varken dava yoluna başvurmasının en isabetli bir yol olacağını düşünüyoruz; ilerde sürpriz bir emlak vergisi yüküyle ve ilave olarak diğer vergi yükleriyle karşılaşmamak adına…

 

Kaynak: www.dunya.com